📝 초보자를 위한 전세 계약서 작성 요령 A to Z: 내 보증금 지키는 법

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생애 첫 전세 계약을 앞둔 초보자들에게 **전세 계약서 작성**은 수많은 법률 용어와 복잡한 절차 때문에 두려움의 대상일 수 있습니다. 하지만 걱정 마세요. 전세 계약서란 결국 **내 소중한 보증금(재산)**을 지키기 위한 **법적 안전장치**를 문서화하는 과정일 뿐입니다.

이 글은 전세 계약을 처음 해보는 분들을 위해, 집을 구하는 순간부터 계약서에 사인하고 잔금을 치르는 순간까지 **A부터 Z까지** 놓치지 말아야 할 **계약서 작성 및 확인 요령**을 단계별로 쉽게 정리했습니다.

이 가이드만 있다면, 초보자도 공인중개사나 임대인 앞에서 당당하게 권리를 주장하고 안전하게 계약을 마무리할 수 있습니다!

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1. 계약서 작성 전, 필수 서류 3가지 확인 (사전 준비)

계약서에 잉크를 묻히기 전에, 계약 당사자와 주택의 권리 관계를 명확히 해야 합니다.

서류	확인 목표	초보자 체크 포인트
**등기부등본**	소유자, 대출(근저당) 현황	**갑구(소유자)** 이름이 신분증과 일치하는지, **을구(대출)**의 채권최고액이 **전세 보증금보다 현저히 낮은지** 확인 (전세가율 70% 이하 권장).
**신분증**	임대인 본인 여부 확인	등기부등본의 소유자 이름과 **실제 계약 당사자의 신분증**을 대조. 대리인 계약 시 **위임장과 인감증명서(3개월 이내)** 원본 필수.
**건축물대장**	주택의 실제 상태	주소, 면적, 용도가 등기부등본과 일치하는지 확인. '위반 건축물' 표기가 없는지 확인해야 합니다.

2. 계약서 항목별 작성 및 확인 요령 (A to Z)

계약서에 직접 내용을 기재하거나 중개사가 작성한 내용을 확인할 때, 절대 놓쳐서는 안 될 핵심 항목들입니다.

A. 임대인/임차인 정보

• **주민등록번호 전체 기재:** 임대인과 임차인의 주민등록번호는 **전체**를 기재해야 합니다.
• **주소 일치 확인:** 임대인/임차인의 **주민등록상 주소**가 신분증과 일치하는지 확인합니다.

B. 부동산의 표시 (주소 및 내용)

• **정확한 주소 기재:** **등기부등본, 건축물대장**에 기재된 대로 **지번, 도로명 주소, 동, 호수**를 오차 없이 정확하게 기재해야 합니다.
• **면적 및 구조:** 계약하는 주택의 **전용면적**을 건축물대장을 기준으로 정확히 기재합니다.

C. 보증금 및 지급 조건

• **계약금/중도금/잔금 명확화:** 각 금액과 지급 **날짜, 시간**을 명확히 기재합니다.
• **임대인 명의 계좌 명시:** 계약금, 잔금 등 모든 금원은 **임대인(소유자) 본인 명의의 계좌번호**를 계약서에 명확히 명시하고, 해당 계좌로 이체해야 합니다.

D. 계약 기간 및 만기 시점

• **시작일/종료일 명확화:** **입주 가능한 날짜(잔금일)**를 계약 시작일로, 만기일(예: 2027년 9월 26일)을 정확히 기재하여 분쟁을 막습니다.

3. 내 보증금 지키는 최강의 방패: '필수 특약사항' 3가지

기본 계약서 내용이 아무리 완벽해도, **미래의 위험을 방지**하는 특약 없이는 안전하지 않습니다. 다음 3가지 특약은 초보자가 **반드시** 요구하고 삽입해야 할 사항입니다.

특약 1. 선순위 권리 변동 금지 특약 (최우선 방패)

문구	"임대인은 본 계약 체결일로부터 **잔금 지급일 익일 0시**까지 임차 주택에 대하여 **매매, 근저당권(추가 대출), 전세권 설정 등 일체의 권리 변동 및 제한 행위**를 하지 않는다. 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다."
효과	잔금일 직전 집주인의 추가 대출을 원천 차단하여 내 보증금의 **대항력**이 안전하게 발생하도록 보장합니다.

특약 2. 근저당권 말소(또는 감액) 및 확인 특약 (대출 승계 방지)

문구	"임대인은 잔금 지급과 동시에 설정된 근저당권(채권최고액 **[금액]**)을 **완전히 말소**하며, 이를 증명하는 **말소된 등기부등본**을 임차인에게 즉시 교부한다."
효과	잔금 중 일부로 집주인의 대출을 상환할 때, **대출이 확실히 정리**되었음을 확인하고 보증금의 **선순위 지위**를 확보합니다.

특약 3. 만기 시 보증금 반환 의무 명확화 특약 (이사 지연 방지)

문구	"본 계약 만료일에는 임차인의 **퇴거와 동시에** 임대인은 보증금을 **전액 반환**한다. 만약 반환이 지연될 경우, 임차인은 임대인에게 지연 일수에 따른 **지연 이자(법정 이율)**를 청구할 수 있다."
효과	임대인이 '다음 세입자를 구해야 보증금을 준다'는 관행을 막고, **만기일에 보증금을 돌려받아** 이사 계획에 차질이 없도록 강제합니다.

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4. 계약서 작성 후, 보증금을 지키는 3가지 행동

계약서에 서명하고 계약금을 냈다고 끝이 아닙니다. 이 세 가지 행동이 **법적 효력**을 완성합니다.

• ① 전입신고 & 확정일자 (이사 당일 필수!): 잔금을 치르고 이사한 **당일,** 관할 주민센터에 방문하여 **전입신고**와 **확정일자**를 **동시에** 받아야 합니다.
• ② 전세보증금 반환보증보험 가입: 전세금을 100% 안전하게 지킬 수 있는 가장 확실한 방법입니다. **HUG(주택도시보증공사)**나 **SGI(서울보증)**를 통해 반드시 가입하세요.
• ③ 계약 관련 서류 철저히 보관: 계약서 원본, 확정일자 부여 현황, 보증금 이체 영수증 등 모든 서류를 **절대 훼손 없이 안전하게 보관**해야 합니다.

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전세 계약서 작성은 내 보증금을 지키는 **첫 번째이자 마지막 방어선**입니다. 이 가이드의 A to Z를 숙지하여 초보자도 안심하고 안전한 전세 계약을 마무리하시길 응원합니다!